Huuraanpassingsvoorstellen van Havensteder 2024 zijn onacceptabel, onze voorstellen zijn helaas afgewezen
Havensteder gaat de huren 2024 maximaal verhogen, Huurders in een sociale huurwoning krijgen een huurverhoging van 5,3%
Huurders met een hoog middeninkomen krijgen een huurverhoging van €50. Huurders met een hoog inkomen krijgen een huurverhoging van €100. Deze inkomensafhankelijke
huurverhoging voert Havensteder alleen door bij woningen tot de liberalisatiegrens.
Ons Advies:
Wij vinden met onze landelijke collega huurdersorganisaties dat woningcorporaties en de overheid huisvesting betaalbaar moeten houden door de huur met maximaal 3,2 procent te
laten stijgen in 2024. Dat staat gelijk aan de inflatie in januari volgens berekeningen van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Overigens consumentengoederen en -diensten waren
in de maand februari 2024 2,8 procent duurder dan een jaar eerder volgens het CBS.
Voor de huurders die in 2023 een huurverlaging hebben gehad adviseren wij u de huurverhoging 2024 te beperken tot maximaal 0,5%.
Daarnaast adviseren wij Havensteder de huurders in een woning met geen label of een EFG label de huurverhoging 2024 eveneens tot maximaal 0,5% te beperken.
Lees hier ons advies namens alle huurders van Havensteder Advies+De+Brug+en+Gebiedsorganisaties+Huurverhoging+2024_definitief_website
Lees hier onze onderbouwing in detail Brief gebieden iz advies huurverhoging en verzoek knoppensessies draft
Helaas houdt Havensteder vast aan de 5,3%
Lees hier de reactie van Havensteder Reactie Havensteder op advies huurverhoging 2024 anonimiseerd
Wat kunt u doen:
Huurt u een sociale huurwoning? Dan maakt u automatisch bezwaar door de huurverhoging niet te betalen. U betaalt de oude huur dan door, dus trek bijvoorbeeld de automatische afschrijving in. Daarna kunnen er 3 dingen gebeuren:
Kreeg u de huurverhoging via een aangetekende brief? Dan moet uw verhuurder naar de Huurcommissie om te vragen of de verhoging mag.
Kreeg u de huurverhoging niet via een aangetekende brief? En krijgt u ook geen aangetekende herinneringsbrief binnen 3 maanden na de datum van de huurverhoging? Dan gaat de huurverhoging niet door.
Krijgt u wel een aangetekende herinneringsbrief van uw verhuurder met de vraag om toch de nieuwe huurprijs te betalen? En krijgt u deze brief binnen 3 maanden na de datum van de huurverhoging? Dan moet u op tijd naar de Huurcommissie, anders moet u toch de nieuwe huurprijs betalen. Doe dit binnen 4 maanden na de datum van de huurverhoging.
Onze zusterorganisatie in Capelle aan den IJssel heeft het een en ander meer in detail omschreven: https://huurdersraadcapelle.nl/laatste-nieuws/bezwaar-aantekenen-wanneer-u-het-niet-eens-bent-met-uw-huurverhoging/
Jaarvergadering HRW 11 december 2023 in ons kantoor, zie pagina Agenda voor details en stukken!
Participatie voor Huurdersbelangen lijkt versterkt
De vijf gebiedsorganisaties die opkomen voor de belangen van alle huurders van Havensteder zijn weer in gesprek met De Brug. Het lijkt erop dat er een innige samenwerking in het verschiet ligt. Dat komt alleen maar de belangen van alle huurders ten goede als ook Havensteder eens beter luistert naar de noden en wensen van haar (gezamenlijke) huurders.
Huurdersraad West behartigt de belangen van de Huurders van HS nu al 25 jaar
Dat was een bijeenkomst met een hapje drankje en muziek waard op 28 april 2023.
Hier een impressie: 
Naast prachtige muziek zong Filomena ook nog een weemoedig lied uit haar geboortestreek: gezang klik op de link en dan op bestand openen
Dit 5de lustrum werd afgesloten met een een gezellig samenzijn: 
Huurders zijn het niet eens met de Huuraanpassingsvoorstellen van Havensteder 2023
Ondanks dat het leven heel duur is geworden stelt Havensteder toch een huurverhoging voor. Voor de details zie het voorstel : publiekversie concept Huuraanpassing 2023
Maar de huurders geven gezamenlijk een advies om geen huurverhoging in 2023 toe te passen alleen maar huurverlagingen. Lees hier waarom in het advies: Huurbeleid 2023 – advies 5 gebieden -definitief
De Jaarvergadering HRW van donderdag 8 December 2022 werd goed bezocht door de huurders/leden
Hier vindt u het geanomiseerde concept verslag: Verslag jaarvergadering HRW + Schansblok 1 – 20221208 – dig!
Oproep voor de Jaarvergadering HRW op donderdag 8 December 2022
Plaats: kantoor Huurdersraad West…. (heb je corona symptomen blijft dan thuis!)
Inloop 19:00 – 19:30 uur
Vergadering 19:30 – 21:00 uur
En voor wie wil blijven voor extra vragen en/of informatie over de Energietransitie:
Aanvullende informatie van 21:00 – 21:30 uur
Agenda:
Opening en agenda vaststellen
Verslag van laatste jaarvergadering
Bespreken 2021 en 2022 met daarbij de jaarcijfers 2020 en 2021
Verkiezing kascommissie 2023
Jaarplan werkplan begroting 2023
Bespreken en aanwijzen bestuur HRW: Sila herkiesbaar als voorzitter. Leon heeft zijn kandidatuur bekend gemaakt. Nog meer kandidaten?
Versterken HRW
Voortgang Professor Oud blok
Energietransitie en Stadsverwarming
Isolatie- en zonnepanelen plannen Havensteder
25 jaar HRW 5 lustrum
Wat verder ter tafel komt
Mochten er geïnteresseerden zijn voor een bestuursfunctie bij de HRW, dan wil het huidige bestuur graag voor die tijd in gesprek met diegene.
Contactpersoon:
Léon Richard
Stukken voor de jaarvergadering 2022
Notulen Jaarvergadering Huurdersraad West 2019 concept Jaarplan HRW 2023 concept v03 Concept Werkplan 2023 v03 Concept jaarcijfers HRW 2021 Concept jaarcijfers HRW 2020 Concept begroting Huurdersraad West 2023 versie 2
Schimmel aan de muur, te hoge huur, hier kan je gratis terecht:
Stadsverwarming jaagt onze huurders op hoge energiekosten
Op 22 juni heeft de huurdersraadwest de zorgen uitgesproken over het doorzetten van Havensteder samen met Eneco van de uitrol van de stadsverwarming naar de huurders in Bospolder Tussendijken.
Wij geven steeds aan dat dit heel slecht uitpakt voor onze huurders, maar er wordt niet geluisterd naar onze argumenten.
Aan het nieuwe raadscollege op het stadhuis hebben wij nogmaals aangegeven wat de bezwaren zijn en dat het project stadsverwarming in onze wijk (tijdelijk) gestopt moet worden.
Het inspreektraject begint bij 8 minuten, en eindigt bij 22 minuten.
https://gemeenteraad.rotterdam.nl/Agenda/Index/4f18f6dc-e6a9-42a4-8b4a-9977a2e46add
Hopen dat er nu wel geluisterd wordt, er waren gelukkig genoeg vragen vanuit de commissie.
Inspreekbijdrage_20HRW_20-_20energietransitie_20BoTu
Oorlog in Oekraïne, energieprijzen rijzen de pan uit en Havensteder wil de huren toch verhogen in 2022!
We begrijpen er niets van, het eigen vermogen van Havensteder loopt op tot meer dan 5 miljard Euro.
Onze huurders kunnen de boodschappen niet betalen, laat staan de veel hogere energierekening.
Er breekt oorlog uit in Europa, nog hogere energieprijzen en Havensteder kijkt alleen maar naar de eigen goed gevulde portemonnee.
Waar is die sociale huurder van weleer gebleven?
Wij zijn samen met Vreewijk tegen elke huurverhoging in 2022.
Lees waarom……..
Gezamenlijk Huurbeleidadvies HS 22-23 versie def
HRW gelooft het niet maar Renovatie prof Oud wordt opnieuw door Havensteder heroverwogen!
Het liep stroef, toegegeven. De uitvoering project prof oud kwam februari 2021 eindelijk in zicht. Helaas een jaar verder komt Havensteder met een heroverweging, het is allemaal te duur en dat zelfs zonder de wettelijk verplicht verhuiskosten vergoeding.
Eind januari kreeg de HRW te horen dat er een nieuw plan moest komen, maar dat binnen 4 weken dat plan klaar moest zijn. Op 22 februari kregen de huurders een brief waarin de heroverweging werd aangekondigd en dat eind maart 2022 er meer duidelijkheid zou moeten komen.
Professor Oud wacht al 5 jaar op een haalbaar plan. Terwijl de wind en regen door de woning jagen. Er dik schimmel op de muren staat. En de huurders zich blauw betalen aan de energiekosten.
Ongelofelijk!
HRW niet tevreden over energietransitie, meerjarig onderhoudsbeleid en het bewonersboekje van het gas -af!
Eind november 2021 heeft HRW zelf een advies uitgebracht over het concept meerjaren onderhoudsbegroting en een meerjaren (des)investeringsbegroting.
Dit gecombineerd wordt door Havensteder MIDOB genoemd.
Ook de elementen van de energietransitie spelen daarbij een belangrijke (financiële) rol.
Bij de energietransitie speelt voor de individuele huurder een aantal zaken volgens de HRW:
de hitte buiten houden in de zomer, de warmte binnen houden in de winter, en koelen als de hitte het wint in de zomer van de vaste maatregelen.
Dit alles binnen een betaalbaar plaatje voor de huurder.
Wij schrijven dat er door Havensteder onvoldoende aandacht is voor deze noodzakelijke voorzieningen voor de huurders.
Van het gas af levert niets op voor de huurders hoogstens een hogere energierekening, zie link 2021-11 woningcorporaties pub .
Terwijl HS daar vol op inzet, waarschijnlijk omdat ze dat niets kost, de kosten worden namelijk nagenoeg geheel gesubsidieerd.
Geadviseerd wordt aan Havensteder om een samenhangend plan op te stellen en dit ook in de juiste volgorde uit te voeren.
Dus eerst isolatie, dat betekent drie vliegen in een klap en vervolgens een passende van het gas af strategie door te voeren, die ook in fases plaats kan vinden.
Zie volledig verhaal in de link Gekw Advies HRW MIDOB HS 2022-2026 def
Huurders ontevreden plannen Renovatie prof Oud blok!
De huidige plannen zijn nog lang niet naar wens van de huurders. Huurdersraad West heeft de Woonbond gevraagd de huurders te ondersteunen. Op 3 augustus heeft de Woonbond een brief verstuurd aan Havensteder om de huidige plannenmakerij te stoppen en om eerst eens de wensen van de huurders serieus te nemen.
Uiteindelijk heeft ook Havensteder een pas op de plaats gemaakt.
HRW heeft richting Havensteder en het advocatenkantoor gereageerd op het advies van Huisvestingsadvocaten. Op het advies valt veel af te dingen en de HRW blijft van mening dat de huurders recht hebben op de wettelijke verhuiskostenvergoeding.
Op 30 augustus is er overleg geweest tussen de Woonbond, HRW en de klankbordgroep over de huidige stand van zaken. Besloten is in een brief de aanvullende bewonerswensen mee te delen aan Havensteder.
BESTUURSLID JEANNETTE VAN DEURSEN OVERLEDEN
We hebben Jeannette 13 jaren geleden leren kennen bij de Huurdersraad West, waar zij in het bestuur is gekomen als secretaris.
Ze was altijd heel erg actief en betrokken voor de woonomgeving. Het bestuur vond haar een moedige vrouw die altijd eerlijk en oprecht was en geen blad voor de mond nam. We konden haar altijd om hulp en advies vragen en ze stond voor iedereen klaar.
Ondanks haar achteruitgaande gezondheid bleef zich meer dan volledig voor de huurders inzetten.
De leegte die ze achterlaat is moeilijk te aanvaarden.
Namens het bestuur van Huurdersraad West zeggen we: hartelijk dank Jeannette voor je inzet.
We zullen haar missen. Rust zacht.
Advies Renovatie prof Oud blok
Eindelijk lijkt het er op dat de woningen aan het Grote Visserijplein worden opgeknapt.
Havensteder heeft zeer globaal de plannen voorgelegd aan de Huurdersraad West en om een advies gevraagd.
Op hoofdlijnen is ons advies: denk nog eens na over het op het stadsverwarmingsnet aansluiten van deze woningen. Naar ons idee zijn er veel betere alternatieven.
Huurders moeten wel wegens de renovatie 4 tot 6 weken hun huis uit.
Met veel kunstgrepen wil Havensteder de wettelijk verschuldigde verhuiskostenvergoeding van € 6.334 echter ontlopen. Daar zijn wij het niet mee eens en zullen de huurders blijven bijstaan zodat ze krijgen waar ze wettelijk recht op hebben!
Ten slotte, het bewonersboekje werkt niet, waarom niet gewoon een duidelijk sociaal plan?
Advies: Geen huurverhoging in 2021
Samenvatting gekwalificeerd advies over de huren in 2021 aan de Bestuurder van Havensteder
Voer geen huurverhoging door in 2021, bevries de huidige huren. Schaf de staffels af voor nu maar ook in de toekomst.
Neem het 4 jarig huurakkoord niet als uitgangspunt, het mist grondslag vanuit de participatie.
Accepteer dat de koepel de Brug geen vertegenwoordiging is van de huurders van Havensteder en handel daar ook naar!!
Het hele advies vindt u hier: Gekwalificeerd Advies Huurbeleid 2021 HRW
Energietransitie Tussendijken (van het gas af)
Havensteder heeft ons gevraagd advies te geven over de Gemeentelijke plannen om ruim 1.300 woningen in Bospolder Tussendijken van het gas af te halen, waarbij aansluiting op het Rotterdamse warmtenet (stadsverwarming) centraal staat.
Wij hebben de plannen nauwkeurig beoordeeld en echt te licht bevonden. Ons advies is dan ook NIET positief.
Belangrijkste voorwaarde van Gemeente en Havensteder is dat de huurders er financieel niet op achteruit gaan.
Helaas vergelijkt Havensteder de huidige kosten voor warmte met de nieuwe kosten van het Rotterdamse warmtenet. Deze kosten zijn gebaseerd op de huidige zeer verouderde verwarmingsketels. De meeste ketels in de woningen betrokken bij deze plannen in Tussendijken zijn binnen twee jaar aan vervanging toe. Bij vervanging van Uw oude gasketel door een nieuwe energiezuinige gasketel wordt Uw energierekening in haast alle gevallen honderden euro’s lager.
Door nu over te stappen naar de stadsverwarming bent U al snel een dief van uw eigen portemonnee, omdat U daardoor deze jarenlange voordeeltjes gaat mislopen van een nieuwe energiezuinige gasketel, want u kiest er dan voor over te stappen naar de Rotterdamse stadsverwarming. Uw nadeel loopt in gevallen, in de loop van jaren al snel op tot meer dan duizend euro. Dus u gaat naar onze mening bij overstappen naar het warmtenet er binnen 2 jaar financieel fors op achteruit. En daar bovenop komt dat de gebruiksprijs van het warmtenet ook nog eens gekoppeld is aan de sterk oplopende gasprijzen met de aardgasbelasting, die alleen maar fors blijft toenemen.
En het doel van deze warmtenetplannen, namelijk beperking van de CO2-uitstoot en energiebesparing, wordt bij aansluiting op het warmtenet maar gedeeltelijk bereikt.
Terwijl als U niet kiest voor stadsverwarming en een nieuwe eigen energiebesparende gasketel krijgt van Havensteder, bespaart U zelf energie(kosten), en vermindert U zelf CO2-uitstoot.
Ten slotte kunt U met het warmtenet niet meer kiezen voor een energieleverancier, voor de warmtelevering zit u vast aan Eneco.
Ook heeft Havensteden bij deze plannen niet opgenomen, om ook U te laten profiteren van de energietransitie; door bijvoorbeeld zonnepanelen te plaatsen op de daarvoor geschikte woningen en U te laten meedelen in de opbrengst van deze (gratis) energiebron. Dus een dubbele gemiste kans, want voor zonne-energie zijn er veel subsidie (potjes) mogelijkheden.
Een samenvatting van ons advies zal spoedig op deze site worden geplaatst.
Wat brengt ons 2021
HRW heeft zijn ideeën over het jaar 2021 op papier gezet in het jaarplan 2021.
Dit concept jaarplan moet nog goedgekeurd worden in 2021 door de huurders in de jaarvergadering.
Het is op verzoek al wel verstrekt aan Havensteder, onze verhuurder. Half oktober werd het plan besproken met het team BoTu van Havensteder.
Er zijn drie speerpunten te onderkennen:
1 Lagere woonlasten in 2021;
2 Van het gas-af (energietransitie) moet ook voordelen opleveren voor onze huurders, bijvoorbeeld ook koelingsmogelijkheden in hete zomers;3
3 Behoud of uitbreiding sociale woningvoorraad in BoTu en Centrum
Daarnaast, de directie en bestuurder van Havensteder hebben ons in 2020 geweerd van de tafel waar de belangrijkste beslissingen worden genomen, voor 2021 willen we dat voorkomen, desnoods met juridische maatregelen.
Hierbij de link naar het hele concept jaarplan klik erop en download het: Jaarplan HRW 2021 concept v03
Geïnteresseerd geworden, sluit je aan bij de HRW, iedere mening telt!!!
Verzoenpoging De Brug HRW mislukt
Op verzoek van Havensteder zijn we gaan praten met De Brug onder begeleiding van de Bestuurder van Havensteder.
Wat ons van de 1.5 uur vooral is bijgebleven is dat beide partijen aangaven dat de relatie slecht is en dat dat verbeterd moet worden. Wat ons ook is bijgebleven is dat de voorzitter herhaalde malen zei dat hij niet snapte waar dat in zat. Dit ondanks het stuk van 22 pagina's van februari 2020 en de vele voorbeelden die wij gaven tijdens de sessie. Dit baart ons grote zorgen dat de voorzitter van De Brug dit kennelijk niet oppakt. Wij hebben de bestuurder wederom erop gewezen dat wij sinds februari 2020 geen onderdeel uitmaken van de Brug en daarom zelfstandig informatie en adviesrecht toekomt. Kennelijk geeft Havensteder hier nog steeds geen invulling aan.
Huurverhoging 2020
Dank aan de voorzitter van De Brug! Wegens zijn solitaire actie om het 4 jarig huurakkoord met Havensteder af te sluiten krijgen 45,40% van onze huurders in de wijk BoTu en centrum per 1 juli 2020 een boven inflatie huurverhoging. Zonder zijn actie was voor 40% van onze huurders de huurverhoging waarschijnlijk tot inflatie, 2,6% beperkt gebleven. Voor de huurverhoging 2021 gaan we ons inzetten om ook zelf aan de tafel te zitten bij de directie van Havensteder zodat we de belangen van onze huurders zelf gaan behartigen.
De Brug ontslaat onze buurtgenoot Léon als bestuurslid van de Brug
Wegens zijn hartstochtelijke pleidooi om de huurders met een kleine beurs te ontzien, die ook vooral in onze wijk wonen en het herhaaldelijk aankaarten van het zonder mandaat tekenen door de voorzitter van de Brug van het slechte 4jarige huurakkoord heeft het dagelijks bestuur van de Brug erop aangestuurd dat Léon werd ontslagen als bestuurslid bij de Brug. Niemand uit onze wijk, die is aangesloten bij de Huurdersraad West, kan momenteel onze belangen behartigen bij de directie van Havensteder via de Brug. De Huurdersraad is momenteel trekker van het traject om de Rotterdamse Huurders van Havensteder snel met een goede vertegenwoordiging aan tafel te krijgen bij Havensteder als er belangrijke besluiten worden genomen.
Bezwaar door de HRW bij de Autoriteit Woningcorporaties
De HRW is het niet eens met de huursomverhoging boven inflatie van 0,4%. De HRW heeft dan ook bezwaar daartegen aangetekend bij de Autoriteit Woningcorporaties (AW). Er is sprake van een geschil tussen HRW, De Brug en HS. Het geschil gaat over de rechtsgeldigheid van gemaakte afspraken over de huursomstijging (het meerjarig huurakkoord) en over de positie en rol van de HRW versus de Brug als vertegenwoordiging van de huurders van HS.
Dit heeft tot gevolg gehad dat het 4jarige huurakkoord voor het 2021 en verder niet wordt doorgevoerd: Havensteder is bereid om het vierjaren akkoord over de huursomstijging open te gooien om dit te koppelen aan een proces van afwegingen en scenario’s over de volkshuisvestelijke opgave van Havensteder voor de komende jaren, conform nader te maken participatie afspraken.
Daarbij heeft de AW gevraagd op de nieuwe afspraken met Havensteder nu wel op te nemen in de prestatieafspraken met de Gemeente Rotterdam en de Huurdersorganisaties.
Huuradvies 2020
De Huurdersraad heeft voor het eerst, naast het advies van de Brug zelfstandig advies uitgebracht over de huurverhoging 2020 voor Bospolder en Tussendijken
Gezien de bijzondere positie van BoTu, als armste wijk van alle Rotterdamse wijken, de vele uitdagingen zoals genoemd in de prestatieafspraken van de gemeente Rotterdam en Havensteder zoals de energietransitie, hebben wij geadviseerd geen huurverhoging 2020 te gaan toepassen voor de huurders van BoTu die minder dan € 42.436 verdienen. Voor de draagkrachtige inwoners hebben wij geadviseerd de huurverhoging te beperken tot inflatie, dat is 2,6%.
De zeer teleurstellende reactie Havensteder
U adviseert alleen een inflatievolgende huurverhoging. Dit advies nemen wij niet over. Wij maken ons ook zorgen om de betaalbaarheid voor huurders. Wij zullen daarom elk jaar onderzoeken of het verantwoord is een huurverhoging van inflatie door te voeren.
U adviseert de huur te bevriezen voor huurders in Bospolder-Tussendijken met een laag inkomen die passend zijn toegewezen. Dit advies nemen wij niet over. Wij kennen het inkomen van huurders niet na toewijzing. Bovendien zijn de mogelijkheden van de huurtoeslag verruimd.
U adviseert alle huurders met een inkomen onder € 42.436 in Bospolder-Tussendijken géén huurverhoging te vragen. Dit advies nemen wij niet over. Wij maken geen onderscheid tussen huurders in verschillende wijken.
Voortgang Energietransitie
In verband met de haalbaarheid van de businesscase warmtenet is Havensteder voornemens om subsidie aan te vragen voor een deel van haar woningen in Tussendijken. De subsidie betreft de SAH, subsidie aardgasvrije huurwoningen. Het is de volgende stap in het maken van een haalbaar plan voor een aardgasvrij deel van Tussendijken. De subsidie dekt een deel van de kosten van het aardgasvrij maken van huurwoningen en wordt vanuit het klimaatakkoord beschikbaar gesteld.Het is een onderdeel van het onderzoek van Havensteder naar de wijze waarop Tussendijken aangesloten kan worden op een warmtenet. Havensteder voert dit onderzoek uit in het kader van de wijkaanpak aardgasvrij van de gemeente Rotterdam. Het uitgangspunt bij de overstap naar warmte is dat het voor de huurders en Havensteder betaalbaar moet zijn. Het onderzoek is bijna afgerond.
De verwachting is dat de subsidie op 1 april open gesteld zal worden en dat veel corporaties hier gebruik van zullen maken. De subsidiepot is beperkt zal dus snel op zijn. Havensteder wil dan ook niet wachten met het aanvragen van de subsidie tot er een besluit is genomen.
Jaarplan 2020
De wijk
Bospolder/Tussendijken (Bo/TU) is een vooroorlogse stadswijk in het westen van de stad met ongeveer 14.500 inwoners. De wijk wordt in het oosten begrensd door de Delfshavense Schie en de Voorhaven in historisch Delfshaven, in het zuidwesten door het spoorwegemplacement bij de Hudsonstraat. In het noordwesten vormt de Mathenesserweg de grens met de wijk Spangen. De wijk bestaat uit twee delen: Bospolder is het deel ten zuiden van de Schiedamseweg, Tussendijken ligt ten noorden van de Schiedamseweg[1]. De laatste dertig jaar is de wijk sterk van aanzien veranderd: vanaf de jaren zeventig zijn veel allochtonen in de wijk komen wonen. Zij vormen nu de meerderheid van de bevolking. Bo/Tu is een zeer arme wijk qua bestedingspatroon.
Veel huishoudens in BoTu kampen met ernstige schulden en de gemiddelde werkeloosheid is hoog. Bijna drie kwart van de huishoudens valt in de categorie ‘laag inkomen’. Tussendijken staat op de 2e en Bospolder op de 5e plaats van de lijst 20 armste postcodegebieden van Nederland. Gemiddeld inkomen per inwoner (€16.100) voor Bospolder en Tussendijken nog iets lager. Het gezinsinkomen ligt rond de € 24.000. Bo/Tu is de armste wijk in Rotterdam en daarbij kansarm en zeer kwetsbaar o.a. voor criminaliteit.
Bospolder per 01/01/2017
Aantal inwoners 7.025 |
Aantal huishoudens 3.319 |
Aantal werkzame personen 1.176 |
Aantal woningen 3.166 |
De bevolkingssamenstelling is dus zeer divers, gelukkig is de samenstelling van de Vereniging Huurderraad West (hierna HRW) navenant.
Sinds de jaren tachtig zijn veel oude woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Nog steeds worden delen van de wijk gerenoveerd of is de staat zo slecht dat blokken moeten worden gesloopt. Er zijn weinig mogelijkheden voor verschillende doelgroepen om een geschikte woning te vinden of wooncarrière te maken. Een diverse woningvoorraad betekent een betere balans tussen (kans)arm en (kans)rijk waardoor de sociale en economische weerbaarheid van de wijk toeneemt.
HRW
Het aandachtgebied voor HRW is Bospolder en Tussendijken. Het centrum, omgeving Nieuwe Binnenweg en Mathenesserlaan gebied behoort ook tot het aandachtsveld. Er zijn wisselend zo’n 15 tot 20 actieve leden binnen HRW. Het bestuur bestaat momenteel uit Sila en Wanda. Het bestuur is nog steeds ernstig onderbemand. Voor de tussentijd wordt met externe advisering de bestuurlijke hiaten tijdelijk zoveel mogelijk opgevuld. In 2020 zal gezocht moeten worden naar een meer permanente oplossing.
Naast het wonen, “de stenen” heeft ook “heel schoon en veilig” de continue aandacht van de HRW. Bo/Tu heeft een relatief groot percentage sociale woningbouw. 70% van al het vastgoed in Bo/Tu is in bezit van Havensteder.
Samen Werken
In 2020 is een van de doelen van HRW om meer de samenwerkingsverbanden te zoeken op de raakvlakken buitenruimte en wonen. Daar hoort contact met de huurders van de voormalige Eendracht natuurlijk bij. Daarnaast zal er ruime aandacht nodig zijn op het gebied van verduurzaming. Voordeel daarbij is dat Bospolder-Tussendijken een van de vijf gebieden is waar Rotterdam daarmee een start maakt. In deze gebieden zal samen met bewoners, eigenaren en marktpartijen in een wijk gekeken worden welke oplossing het meest voor de hand ligt als het gaat om een alternatief voor aardgas.
Huren
De laatste jaren is naar mening van HRW er veel aandacht geweest voor de stijgende woonlasten van de middeninkomens. Wij krijgen echter veel signalen dat de verhoging van de woonlasten van onze kansarme huurders kennelijk mede er voor zorgt dat zij financieel het water aan de lippen staat. Zij zijn er tot nu toe qua aandacht erg bekaaid vanaf gekomen.
Door de speciale aandacht voor deze wijk zoals de energietransitie, de relatief lage huren, de krapte op de huizenmarkt, toestroom vanbuiten Rotterdam en het toewijzingsbeleid stijgt de WOZ waarde meer dan gemiddeld in BoTu.
Het gevolg is een hogere streefhuur. Daardoor krijgen onze huurders een hogere dan gemiddelde huurverhoging voor de kiezen. Daarnaast speelt de lage aanvangshuur om woningen passend te kunnen toewijzen aan deze lage inkomens. Om toe te kunnen wijzen moet de huur blijven onder de lage aftoppingsgrens van € 607,46. Ook hier speelt dan weer dat de eerste huurverhogingen fors zijn om snel naar de streefhuur toe te groeien. Het bedrag boven de aftoppingsgrens wordt in de huurtoeslag voor alleenstaande vergoed voor 40%, dus 60% van de huurverhoging komt voor rekening van de huurder. Bij twee persoonshuishoudens wordt boven de aftoppingsgrens 0% door de huurtoeslag vergoed (zie plaatje).
HRW gaat 2019 en 2020 hopelijk via de Brug ons inzetten voor een zeer gematigd huurbeleid 2020 voor onze doelgroep, de eerste contacten zijn hiervoor in 2019 al gelegd.
Onderwerpen als huurbevriezing en de 1% extra huurverhoging binnen de prestatieafspraken tussen de Gemeente, HS en de huurdersvertegenwoordiging gaat betekenen voor onze huurders.
Actiepunten 2020
Naast de huren, schoon heel en veilig zijn de volgende actiepunten voor 2020 benoemd:
- Loketten voor contact HS duidelijk maken voor onze huurders
- Doorpakken na klachten die uiteindelijk door de aannemer niet (kunnen) worden verholpen
- Energietransitie waaronder het verbruik van energie monitoren en adviezen aankaarten
- Regels voor het gebruik van openbare gezamenlijke ruimten HS
- Efficiënt inzetten van de financiële middelen opgebracht door de huurders.
Net als HS moet HRW zuinig omgaan met de financiële middelen die doormiddel van huur door onze huurders aan HS zijn betaald. De grootste post in de begroting van HRW is de huur en energiekosten van het pand aan de Rosier Faassenstraat 18. We nodigen dan ook in 2020 weer actief groepen uit die in het sociale domein hun sporen aan het verdienen zijn om ook gebruik te maken van deze faciliteit.
Werkplan en begroting
Dit werkplan met de begroting van 2020 van HRW heeft betrekking op 2020. 2019 stond vooral in het teken van het uitbouwen van de samenwerking met de verhuurder HS. In diverse brainstormsessie zijn de doelen van HRW ook in 2019 verder geconcretiseerd, praktischer gemaakt en in de tijd uitgezet. De horizon is daarbij midden tot lang termijn, zeg maar 5 jaar. Daarbij is het oogmerk meer zichtbaar resultaat te bereiken voor onze huurders doormiddel van meer focus op o.a. de onderwerpen schoon, heel en veilig, verbeteren van huidige relaties intern en extern en ten slotte het uitbreiden van de samenwerkingsverbanden.
Onze kernwaarden
Tijdens de brainstorm sessies zijn de volgende kernwaarde benoemd:
1 Korte lijnen communiceren
2 Bekendheid van HRW bij huurders
3 Persoonlijk contact met HS
4 Draagvlak, standpunt bepalen HRW
Meer jaren werkplan
De belangrijkste punten voor de korte termijn, voor jaarplan en begroting zijn benoemd en worden momenteel verder uitgewerkt in het meer jaren werkplan (zie bijlage):
- Servicekosten/Stookkosten
- Huurverhoging/verlaging
- Meer jaren onderhoudsplan
- Verduurzamen
- Renovatieplanning met sociaal plan
- Participatie HS<->HRW<->Achterban
- Organisatie HS/ Kennismaken
- Top drie ergernissen
- Jaarplan
- Financiën Begroting
Het beschrijven van de actiepunten met deelnemers, planningstijdstippen in 2020, vorm (stukken, bespreeksessies etc.) en de voorziene mijlpalen worden verwerkt in de bijlage van dit werkplan en zo nodig aangevuld en bijgesteld gedurende de looptijd van dit werkplan.
Tot slot
Samenwerken met de verhuurder is essentieel voor de Huurdersraad West omdat zo alleen resultaat kan worden behaald voor onze huurders. Daarbij moet binnen de participatie zoveel mogelijk huurders van Havensteder betrokken worden. Dit is niet alleen van belang voor het draagvlak maar ook om de participatielasten zoveel mogelijk te kunnen verdelen. Daarbij is natuurlijk ook aandacht voor actieve huurders in de vorm van opleiding en sociale ontspanning.
[1] wikipedia