Onderhoud Website


| Recover Password

Nieuws

Advies: Geen huurverhoging in 2021

Samenvatting gekwalificeerd advies over de huren in 2021 aan de Bestuurder van Havensteder

Voer geen huurverhoging door in 2021, bevries de huidige huren. Schaf de staffels af voor nu maar ook in de toekomst.

Neem het 4 jarig huurakkoord niet als uitgangspunt, het mist grondslag vanuit de participatie.

Accepteer dat de koepel de Brug geen vertegenwoordiging is van de huurders van Havensteder en handel daar ook naar!!

Het hele advies vindt u hier: Gekwalificeerd Advies Huurbeleid 2021 HRW

Energietransitie Tussendijken (van het gas af)

Havensteder heeft ons gevraagd advies te geven over de Gemeentelijke plannen om ruim 1.300 woningen in  Bospolder Tussendijken van het gas af te halen, waarbij aansluiting op het Rotterdamse warmtenet (stadsverwarming) centraal staat.

Wij hebben de plannen nauwkeurig beoordeeld en echt te licht bevonden. Ons advies is dan ook NIET positief.

Belangrijkste voorwaarde van Gemeente en Havensteder is dat de huurders er financieel niet op achteruit gaan.

Helaas vergelijkt Havensteder de huidige kosten voor warmte met de nieuwe kosten van het Rotterdamse warmtenet. Deze kosten zijn gebaseerd op de huidige zeer verouderde verwarmingsketels. De meeste ketels in de woningen betrokken bij deze plannen in Tussendijken zijn binnen twee jaar aan vervanging toe. Bij vervanging van Uw oude gasketel door een nieuwe energiezuinige gasketel wordt Uw energierekening in haast alle gevallen honderden euro’s lager.

Door nu over te stappen naar de stadsverwarming bent U al snel een dief van uw eigen portemonnee, omdat U daardoor deze jarenlange voordeeltjes gaat mislopen van een nieuwe energiezuinige gasketel, want u kiest er dan voor over te stappen naar de Rotterdamse stadsverwarming. Uw nadeel loopt in gevallen, in de loop van jaren al snel op tot meer dan duizend euro. Dus u gaat naar onze mening bij overstappen naar het warmtenet er binnen 2 jaar financieel fors op achteruit. En daar bovenop komt dat de gebruiksprijs van het warmtenet ook nog eens gekoppeld is aan de sterk oplopende gasprijzen met de aardgasbelasting, die alleen maar fors blijft toenemen.

En het doel van deze warmtenetplannen, namelijk beperking van de CO2-uitstoot en energiebesparing, wordt bij aansluiting op het warmtenet maar gedeeltelijk bereikt.

Terwijl als U niet kiest voor stadsverwarming en een nieuwe eigen energiebesparende gasketel krijgt van Havensteder, bespaart U zelf energie(kosten), en vermindert U zelf CO2-uitstoot.

Ten slotte kunt U met het warmtenet niet meer kiezen voor een energieleverancier, voor de warmtelevering zit u vast aan Eneco.

Ook heeft Havensteden bij deze plannen niet opgenomen, om ook U te laten profiteren van de energietransitie; door bijvoorbeeld zonnepanelen te plaatsen op de daarvoor geschikte woningen en U te laten meedelen in de opbrengst van deze (gratis) energiebron. Dus een dubbele gemiste kans, want voor zonne-energie zijn er veel subsidie (potjes) mogelijkheden.

Een samenvatting van ons advies zal spoedig op deze site worden geplaatst.

 

Wat brengt ons 2021

HRW heeft zijn ideeën over het jaar 2021 op papier gezet in het jaarplan 2021.

Dit concept jaarplan moet nog goedgekeurd worden in 2021 door de huurders in de jaarvergadering.

Het is op verzoek al wel verstrekt aan Havensteder, onze verhuurder. Half oktober werd het plan besproken met het team BoTu van Havensteder.

Er zijn drie speerpunten te onderkennen:

1      Lagere woonlasten in 2021;
2    Van het gas-af (energietransitie) moet ook voordelen opleveren voor onze huurders, bijvoorbeeld ook koelingsmogelijkheden in hete zomers;3
3    Behoud of uitbreiding sociale woningvoorraad in BoTu en Centrum

Daarnaast, de directie en bestuurder van Havensteder hebben ons in 2020 geweerd van de tafel waar de belangrijkste beslissingen worden genomen, voor 2021 willen we dat voorkomen, desnoods met juridische maatregelen.

Hierbij de link naar het hele concept jaarplan klik erop en download het: Jaarplan HRW 2021 concept v03

Geïnteresseerd geworden, sluit je aan bij de HRW, iedere mening telt!!!

Verzoenpoging De Brug HRW mislukt

Op verzoek van Havensteder zijn we gaan praten met De Brug onder begeleiding van de Bestuurder van Havensteder.

Wat ons van de 1.5 uur vooral is bijgebleven is dat beide partijen aangaven dat de relatie slecht is en dat dat verbeterd moet worden. Wat ons ook is bijgebleven is dat de voorzitter herhaalde malen zei dat hij niet snapte waar dat in zat. Dit ondanks het stuk van 22 pagina's van februari 2020 en de vele voorbeelden die wij gaven tijdens de sessie. Dit baart ons grote zorgen dat de voorzitter van De Brug dit kennelijk niet oppakt. Wij hebben de bestuurder wederom erop gewezen dat wij sinds februari 2020 geen onderdeel uitmaken van de Brug en daarom zelfstandig informatie en adviesrecht toekomt. Kennelijk geeft Havensteder hier nog steeds geen invulling aan.

Huurverhoging 2020

Dank aan de voorzitter van De Brug! Wegens zijn solitaire actie om het 4 jarig huurakkoord met Havensteder af te sluiten krijgen 45,40% van onze huurders in de wijk BoTu en centrum per 1 juli 2020 een boven inflatie huurverhoging. Zonder zijn actie was voor 40% van onze huurders de huurverhoging waarschijnlijk tot inflatie, 2,6%  beperkt gebleven. Voor de huurverhoging 2021 gaan we ons inzetten om ook zelf aan de tafel te zitten bij de directie van Havensteder zodat we de belangen van onze huurders zelf gaan behartigen.

De Brug ontslaat onze buurtgenoot Léon als bestuurslid van de Brug

Wegens zijn hartstochtelijke pleidooi om de huurders met een kleine beurs te ontzien, die ook vooral in onze wijk wonen en het herhaaldelijk aankaarten van het zonder mandaat tekenen door de voorzitter van de Brug van het slechte 4jarige huurakkoord heeft het dagelijks bestuur van de Brug erop aangestuurd dat Léon werd ontslagen als bestuurslid bij de Brug. Niemand uit onze wijk, die is aangesloten bij de Huurdersraad West, kan momenteel onze belangen behartigen bij de directie van Havensteder via de Brug. De Huurdersraad is momenteel trekker van het traject om de Rotterdamse Huurders van Havensteder snel met een goede vertegenwoordiging aan tafel te krijgen bij Havensteder als er belangrijke besluiten worden genomen.

Bezwaar door de HRW bij de Autoriteit Woningcorporaties

De HRW is het niet eens met de huursomverhoging boven inflatie van 0,4%. De HRW heeft dan ook bezwaar daartegen aangetekend bij de Autoriteit Woningcorporaties (AW). Er is sprake van een geschil tussen HRW, De Brug en HS. Het geschil gaat over de rechtsgeldigheid van gemaakte afspraken over de huursomstijging (het meerjarig huurakkoord) en over de positie en rol van de HRW versus de Brug als vertegenwoordiging van de huurders van HS.

Dit heeft tot gevolg gehad dat het 4jarige huurakkoord voor het 2021 en verder niet wordt doorgevoerd: Havensteder is bereid om het vierjaren akkoord over de huursomstijging open te gooien om dit te koppelen aan een proces van afwegingen en scenario’s over de volkshuisvestelijke opgave van Havensteder voor de komende jaren, conform nader te maken participatie afspraken.

Daarbij heeft de AW gevraagd op de nieuwe afspraken met Havensteder nu wel op te nemen in de prestatieafspraken met de Gemeente Rotterdam en de Huurdersorganisaties.

Huuradvies 2020

De Huurdersraad heeft voor het eerst, naast het advies van de Brug zelfstandig advies uitgebracht over de huurverhoging 2020 voor Bospolder en Tussendijken

Gezien de bijzondere positie van BoTu, als armste wijk van alle Rotterdamse wijken, de vele uitdagingen zoals genoemd in de prestatieafspraken van de gemeente Rotterdam en Havensteder zoals de energietransitie, hebben wij geadviseerd  geen huurverhoging 2020 te gaan toepassen voor de huurders van BoTu die minder dan  € 42.436 verdienen. Voor de draagkrachtige inwoners hebben wij geadviseerd de huurverhoging te beperken tot inflatie, dat is 2,6%.

De zeer teleurstellende reactie Havensteder

U adviseert alleen een inflatievolgende huurverhoging. Dit advies nemen wij niet over. Wij maken ons ook zorgen om de betaalbaarheid voor huurders. Wij zullen daarom elk jaar onderzoeken of het verantwoord is een huurverhoging van inflatie door te voeren.

U adviseert de huur te bevriezen voor huurders in Bospolder-Tussendijken met een laag inkomen die passend zijn toegewezen. Dit advies nemen wij niet over. Wij kennen het inkomen van huurders niet na toewijzing. Bovendien zijn de mogelijkheden van de huurtoeslag verruimd.

U adviseert alle huurders met een inkomen onder € 42.436 in Bospolder-Tussendijken géén huurverhoging te vragen. Dit advies nemen wij niet over. Wij maken geen onderscheid tussen huurders in verschillende wijken.

 

Voortgang Energietransitie

In verband met de haalbaarheid van de businesscase warmtenet is Havensteder voornemens om subsidie aan te vragen voor een deel van haar woningen in Tussendijken. De subsidie betreft de SAH, subsidie aardgasvrije huurwoningen. Het is de volgende stap in het maken van een haalbaar plan voor een aardgasvrij deel van Tussendijken.  De subsidie dekt een deel van de kosten van het aardgasvrij maken van huurwoningen en wordt vanuit het klimaatakkoord beschikbaar gesteld.Het is een onderdeel van het onderzoek van Havensteder naar de wijze waarop Tussendijken aangesloten kan worden op een warmtenet. Havensteder voert dit onderzoek uit in het kader van de wijkaanpak aardgasvrij van de gemeente Rotterdam. Het uitgangspunt bij de overstap naar warmte is dat het voor de huurders en Havensteder betaalbaar moet zijn. Het onderzoek is bijna afgerond.  

De verwachting is dat de subsidie op 1 april open gesteld zal worden en dat veel corporaties hier gebruik van zullen maken. De subsidiepot is beperkt zal dus snel op zijn. Havensteder wil dan ook niet wachten met het aanvragen van de subsidie tot er een besluit is genomen.  

 

 

Jaarplan 2020

De wijk

Bospolder/Tussendijken (Bo/TU) is een vooroorlogse stadswijk in het westen van de stad met ongeveer 14.500 inwoners. De wijk wordt in het oosten begrensd door de Delfshavense Schie en de Voorhaven in historisch Delfshaven, in het zuidwesten door het spoorwegemplacement bij de Hudsonstraat. In het noordwesten vormt de Mathenesserweg de grens met de wijk Spangen. De wijk bestaat uit twee delen: Bospolder is het deel ten zuiden van de Schiedamseweg, Tussendijken ligt ten noorden van de Schiedamseweg[1]. De laatste dertig jaar is de wijk sterk van aanzien veranderd: vanaf de jaren zeventig zijn veel allochtonen in de wijk komen wonen. Zij vormen nu de meerderheid van de bevolking. Bo/Tu is een zeer arme wijk qua bestedingspatroon.

Veel huishoudens in BoTu kampen met ernstige schulden en de gemiddelde werkeloosheid is hoog. Bijna drie kwart van de huishoudens valt in de categorie ‘laag inkomen’. Tussendijken staat op de 2e en Bospolder op de 5e plaats van de lijst 20 armste postcodegebieden van Nederland. Gemiddeld inkomen per inwoner (€16.100) voor Bospolder en Tussendijken nog iets lager. Het gezinsinkomen ligt rond de € 24.000. Bo/Tu is de armste wijk in Rotterdam en daarbij kansarm en zeer kwetsbaar o.a. voor criminaliteit.

Bospolder per 01/01/2017

Aantal inwoners                             7.025

Aantal huishoudens                      3.319

Aantal werkzame personen          1.176

Aantal woningen                3.166

De bevolkingssamenstelling is dus zeer divers, gelukkig is de samenstelling van de Vereniging Huurderraad West (hierna HRW) navenant.

Sinds de jaren tachtig zijn veel oude woningen gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Nog steeds worden delen van de wijk gerenoveerd of is de staat zo slecht dat blokken moeten worden gesloopt. Er zijn weinig mogelijkheden voor verschillende doelgroepen om een geschikte woning te vinden of wooncarrière te maken. Een diverse woningvoorraad betekent een betere balans tussen (kans)arm en (kans)rijk waardoor de sociale en economische weerbaarheid van de wijk toeneemt.

HRW

Het aandachtgebied voor HRW is Bospolder en Tussendijken. Het centrum, omgeving Nieuwe Binnenweg en Mathenesserlaan gebied behoort ook tot het aandachtsveld. Er zijn wisselend zo’n 15 tot 20 actieve leden binnen HRW. Het bestuur bestaat momenteel uit Sila en Wanda. Het bestuur is nog steeds ernstig onderbemand. Voor de tussentijd wordt met externe advisering de bestuurlijke hiaten tijdelijk zoveel mogelijk opgevuld. In 2020 zal gezocht moeten worden naar een meer permanente oplossing.

Naast het wonen, “de stenen” heeft ook “heel schoon en veilig” de continue aandacht van de HRW. Bo/Tu heeft een relatief groot percentage sociale woningbouw. 70% van al het vastgoed in Bo/Tu is in bezit van Havensteder.

Samen Werken

In 2020 is een van de doelen van HRW om meer de samenwerkingsverbanden te zoeken op de raakvlakken buitenruimte en wonen. Daar hoort contact met de huurders van de voormalige Eendracht natuurlijk bij. Daarnaast zal er ruime aandacht nodig zijn op het gebied van verduurzaming. Voordeel daarbij is dat Bospolder-Tussendijken een van de vijf gebieden is waar Rotterdam daarmee een start maakt. In deze gebieden zal samen met bewoners, eigenaren en marktpartijen in een wijk gekeken worden welke oplossing het meest voor de hand ligt als het gaat om een alternatief voor aardgas.

Huren

De laatste jaren is naar mening van HRW er veel aandacht geweest voor de stijgende woonlasten van de middeninkomens. Wij krijgen echter veel signalen dat de verhoging van de woonlasten van onze kansarme huurders kennelijk mede er voor zorgt dat zij financieel het water aan de lippen staat. Zij zijn er tot nu toe qua aandacht erg bekaaid vanaf gekomen.

Door de speciale aandacht voor deze wijk zoals de energietransitie, de relatief lage huren, de krapte op de huizenmarkt, toestroom vanbuiten Rotterdam en het toewijzingsbeleid stijgt de WOZ waarde meer dan gemiddeld in BoTu.

Het gevolg is een hogere streefhuur. Daardoor krijgen onze huurders een hogere dan gemiddelde huurverhoging voor de kiezen. Daarnaast speelt de lage aanvangshuur om woningen passend te kunnen toewijzen aan deze lage inkomens. Om toe te kunnen wijzen moet de huur blijven onder de lage aftoppingsgrens van € 607,46. Ook hier speelt dan weer dat de eerste huurverhogingen fors zijn om snel naar de streefhuur toe te groeien. Het bedrag boven de aftoppingsgrens wordt in de huurtoeslag voor alleenstaande vergoed voor 40%, dus 60% van de huurverhoging komt voor rekening van de huurder. Bij twee persoonshuishoudens wordt boven de aftoppingsgrens 0% door de huurtoeslag vergoed (zie plaatje).

HRW gaat 2019 en 2020 hopelijk via de Brug ons inzetten voor een zeer gematigd huurbeleid 2020 voor onze doelgroep, de eerste contacten zijn hiervoor in 2019 al gelegd.

Onderwerpen als huurbevriezing en de 1% extra huurverhoging binnen de prestatieafspraken tussen de Gemeente, HS en de huurdersvertegenwoordiging gaat betekenen voor onze huurders.

 

Actiepunten 2020

Naast de huren, schoon heel en veilig zijn de volgende actiepunten voor 2020 benoemd:

  • Loketten voor contact HS duidelijk maken voor onze huurders
  • Doorpakken na klachten die uiteindelijk door de aannemer niet (kunnen) worden verholpen
  • Energietransitie waaronder het verbruik van energie monitoren en adviezen aankaarten
  • Regels voor het gebruik van openbare gezamenlijke ruimten HS
  • Efficiënt inzetten van de financiële middelen opgebracht door de huurders.

Net als HS moet HRW zuinig omgaan met de financiële middelen die doormiddel van huur door onze huurders aan HS zijn betaald. De grootste post in de begroting van HRW is de huur en energiekosten van het pand aan de Rosier Faassenstraat 18. We nodigen dan ook in 2020 weer actief groepen uit die in het sociale domein hun sporen aan het verdienen zijn om ook gebruik te maken van deze faciliteit.

 

Werkplan en begroting

Dit werkplan met de begroting van 2020 van HRW heeft betrekking op 2020. 2019 stond vooral in het teken van het uitbouwen van de samenwerking met de verhuurder HS. In diverse brainstormsessie zijn de doelen van HRW ook in 2019 verder geconcretiseerd, praktischer gemaakt en in de tijd uitgezet. De horizon is daarbij midden tot lang termijn, zeg maar 5 jaar. Daarbij is het oogmerk meer zichtbaar resultaat te bereiken voor onze huurders doormiddel van meer focus op o.a. de onderwerpen schoon, heel en veilig, verbeteren van huidige relaties intern en extern en ten slotte het uitbreiden van de samenwerkingsverbanden.

 

Onze kernwaarden

Tijdens de brainstorm sessies zijn de volgende kernwaarde benoemd:

1 Korte lijnen communiceren

2 Bekendheid van HRW bij huurders

3 Persoonlijk contact met HS

4 Draagvlak, standpunt bepalen HRW

Meer jaren werkplan

De belangrijkste punten voor de korte termijn, voor jaarplan en begroting zijn benoemd en worden momenteel verder uitgewerkt in het meer jaren werkplan (zie bijlage):

  • Servicekosten/Stookkosten
  • Huurverhoging/verlaging
  • Meer jaren onderhoudsplan
  • Verduurzamen
  • Renovatieplanning met sociaal plan
  • Participatie HS<->HRW<->Achterban
  • Organisatie HS/ Kennismaken
  • Top drie ergernissen
  • Jaarplan
  • Financiën Begroting

 

Het beschrijven van de actiepunten met deelnemers,           planningstijdstippen in 2020, vorm (stukken, bespreeksessies etc.) en de voorziene mijlpalen   worden verwerkt in de bijlage van dit werkplan en zo nodig aangevuld en bijgesteld gedurende de looptijd van dit werkplan.

 

Tot slot

Samenwerken met de verhuurder is essentieel voor de Huurdersraad West omdat zo alleen resultaat kan worden behaald voor onze huurders. Daarbij moet binnen de participatie zoveel mogelijk huurders van Havensteder betrokken worden. Dit is niet alleen van belang voor het draagvlak maar ook om de participatielasten zoveel mogelijk te kunnen verdelen. Daarbij is natuurlijk ook aandacht voor actieve huurders in de vorm van opleiding en sociale ontspanning.

[1] wikipedia